+7 (8412) 217-555

Пн-Пт с 9:00 до 19:00
Сб с 10:00 до 16:00

Аналитика рынка

Развернуть всё / Свернуть всё
13.07.2018
Как продать квартиру дороже

Очевидно, что одного универсального способа для достижения этой цели не существует, а простое завышение цены к положительному результату не приведет. Поэтому в данном вопросе необходимо рассматривать несколько действенных способов продать квартиру дороже, которые в комплексе позволят достигнуть желаемых результатов. В этой статье мы подготовили для Вас самые работающие варианты продажи квартиры, позволяющие продать квартиру дороже.

1-й способ

Как ни парадоксально это не звучит, но подробный и тщательный анализ рынка недвижимости и результатов сделок купли – продажи, проведенный экспертами показывает, что большинство квартир продается по заниженной цене. Происходит это по двум причинам: изначально неправильная оценка квартиры и согласие продавца уступить квартиру со значительным дисконтом (скидкой). О дисконте мы поговорим ниже, а сейчас остановимся на первой причине – неправильной оценке квартиры. Владелец, который первый или второй раз в жизни сталкивается с продажей недвижимости (а это 90% случаев продажи квартиры самостоятельно) не в состоянии правильно и объективно оценить ее стоимость. Он не может оценить все факторы, влияющие на цену, просто потому, что не все их знает и учитывает. Да и преобладающие тенденции на рынке ему не известны. Результат – в стоимость квартиры не заложены факторы, значительно повышающие стоимость квартиры. Итак, первый способ продать квартиру дороже – это правильно ее оценить.

2-й способ

Для потенциальных покупателей очень важно наличие полного комплекта документов для продажи недвижимости у владельца, отсутствие неясных вопросов и прозрачность предполагаемой сделки. За покупку квартиры с готовыми и понятными документами, с отсутствием спорных по законности отчуждения вопросов, за быстроту возможности совершения сделки покупатель всегда готов доплатить и быстро согласится с предложенной Вами ценой. Поэтому, второй действенный способ продать квартиру дороже – иметь в наличии полный комплект документов, готовых к сделке и решить все спорные вопросы по отчуждению заранее.

3-й способ

Всем известен простой рыночный принцип: больше спрос на товар – выше цена. Этот принцип справедлив и применительно к рынку недвижимости. Переводя его в нашу плоскость можно сформулировать его так: чем больше число потенциальных покупателей претендуют на Вашу квартиру, тем большую стоимость Вы сможете выставить. Нередки, например, случаи, когда покупатели сами предлагают большие деньги, лишь бы стать владельцем этой квартиры. То есть, третьим способом продажи квартиры дороже является привлечение наибольшего количества покупателей. Достигается это всесторонней онлайн и оффлайн рекламой презентации продажи объекта. Но большинство продавцов этими прекрасными возможностями не пользуются и полностью их игнорируют.

4-й способ

Почти все, кто участвовал в просмотрах квартиры, помнит, что мнение о квартире при просмотре складывается буквально после первых пяти минут просмотра. И, допустим, если где-то висит кусок отклеившихся обоев – оно негативное, а если квартира в порядке – оно положительное. Впечатление о квартире потенциального покупателя при просмотре – крайне важно. Позднее, когда он будет принимать решение о покупке, сваленные, например, в углу комнаты вещи будут стоять у него в глазах и подсознательно заставлять сомневаться в целесообразности покупки такой квартиры. Поэтому продуманная предпродажная подготовка – верный способ повысить стоимость продажи квартиры.

5-й способ

Пятым очень эффективным способом продажи квартиры дороже является способ грамотной презентации квартиры, эффективных показов и досконально выверенных переговорных процессов. Все эти составляющие в комплексе дают поразительный эффект. Профессиональные продавцы даже создают специальный сценарий презентации, просмотра и переговоров, в которых продумывают и выверяют каждое слово. Важно, чтобы все достоинства квартиры были подчеркнуты и поставлены на первый план, а речи о недостатках не было вообще. Некоторые профессионалы, например, способны из минусов квартиры сделать очевидные плюсы.

Мы перечислили Вам пять самых действенных и эффективных способов продажи квартиры дороже. Ни в коем случае не советуем Вам пренебрегать хотя бы одним из способов. Игнорирование одного, поставит под угрозу и выполнение других способов. Они работают и действуют только в комплексе.

Для наиболее правильного и профессионального применения способов продажи квартиры дороже обращайтесь к экспертам в этой отрасли. Это снизит ваши риски и повысит шансы добиться желаемого результата.

13.07.2018
На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры?

1) Знакомство с квартирой, которую вы планируете купить, лучше начинать со двора дома, в котором она расположена. Чистый ли двор? Ухоженный? Паркуют ли в нем автомобили, мешают ли машины пройти к подъезду? Есть ли во дворе детская площадка? 

Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума. Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры.

Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов и т. д.

2) Есть мнение, что три вещи, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели – это планировка квартиры, вид из окна и состояние подъезда. Поэтому рекомендуется сразу же смотреть на подъезд, на состояние лестниц, лестничных клеток, мусоропроводов (если они имеются), интересоваться тем, как работает лифт. Действительно, нередко люди отказываются от покупки квартиры, увидев грязный подъезд, в котором давно не делался ремонт. Пройдитесь по подъезду, посмотрите на двери, а самое пристальное внимание уделите входной двери: есть ли домофон, работает ли он. 

Кстати: как показывает практика, квартира в хорошем чистом подъезде при прочих равных условиях может стоит в среднем на 5% дороже, чем в плохом, неухоженном.

3) Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь, не делалось ли в ней какой-нибудь серьезной перепланировки. Хотелось бы напомнить, что некоторые вещи в многоквартирных домах делать вообще нельзя. Это снос внешних стен (бывают случаи, когда хозяева увеличивают жилплощадь за счет лоджии, снося стены между лоджией и комнатой), перенос санузлов, уменьшение или ликвидация вентиляционных коробов на кухне и т.д.

Тщательное внимание уделять квартирам с т.н. свободной планировкой. Ряд квартировладельцев чересчур вольно трактуют слово «свободная», хотя, как говорилось выше, есть вещи, делать которые строго запрещено. Можно попросить взглянуть на план БТИ, выполненный на кальке (учтите, что он действителен в течение года). На плане не должно быть красных линий, обозначающих незаконную перепланировку. Но при первом осмотре продавец может этот документ не предъявить (это его право), поэтому надо смотреть в оба, подмечать все спорные моменты и не бояться задавать вопросы. В панельных домах, кстати, не должно быть лишних проемов в стенах (их разрешается выполнять только при условии дополнительного усиления). 

4) Проверить тягу в вентиляционном коробе можно простым способом: зажечь спичку и поднести ее к коробу.

5) В старых домах нередко встречаются деревянные и деревянно-смешанные перекрытия, особенностью которых является повышенная пожароопасность. Они могут скрываться за лепными украшениями, внешней электропроводкой и т. д. Кроме возможных проблем с пожаров, такие перекрытия нередко таят проблемы с банками: банки не любят давать ипотечные кредиты под помещения с перекрытиями, выполненными не из железобетона.

6) Окна, а также вид из окон – это очень важно. Бывает так, что владелец квартиры показывает свое жилье вечером, при закрытых шторах. Рекомендуем не стесняться, отдернуть шторы и выглянуть в окно – вдруг вы обнаружите там неряшливую бензоколонку, грязный пустырь, железнодорожный отстойник или что-нибудь не менее неприглядное. Если в квартире установлены пластиковые стеклопакеты, имеет смысл проверить звукоизоляцию, качество обработки швов. Можно поинтересоваться у владельцев толщиной стеклопакета, а если они могут показать паспорт на изделие – это еще лучше. 

7) Проверить прочность и целостность стен очень просто: нужно взять деревянную палку и несильно постучать по ним в нескольких случайно выбранных местах. У хорошей стены звук будет глухим, не возникнет никаких вибраций, не произойдет осыпания покрытия и т. д. Идеальное жилое помещение должно иметь стены и внутренние перегородки, выполненные из полого кирпича или бетонных блоков. Толщина стены с учетом оштукатуривания должна быть не менее 12-15 см, это позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции. 

8) Поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Что расположено поблизости? Далеко ли до остановок транспорта? Где ближайшие магазины? Что за люди живут в подъезде? Не стесняйтесь спрашивать, ведь вам в этой квартире еще жить и жить. Никому не нравится обитать под квартирой старушки, регулярно устраивающей потопы, или на одной площадке с алкоголиком. Покупка жилья – это приобретение с долгосрочной перспективой, поэтому относиться к ней необходимо максимально серьезно.

06.07.2018
Как правильно сфотографировать квартиру на продажу

Первое, что увидит потенциальный покупатель жилья – это фото объекта. Некачественные снимки или их отсутствие обычно раздражают клиентов и заставляют отправляться на поиски более заманчивых предложений. Как удачно сфотографировать недвижимость для продажи?

К сожалению, продавцы квартир часто тратят на это всего несколько минут, не особо заботясь о результате. Поэтому фотографии получаются кривыми, размытыми, чаще всего на них не видно по-человечески комнат и в кадр попадают одни углы.

Естественно, это может помешать быстрой продаже жилья. Вы-то конечно знаете все достоинства своей квартиры, а вот покупатель вряд ли по высоко оценит ее по размытым фото захламленного помещения. Поэтому к составлению портфолио объекта нужно отнестись со всей серьезностью.

Наведите порядок!
Вымойте полы, протрите пыль. Если помещение загромождено мебелью, часть обстановки придется вынести. При просмотре фотографий потенциальный покупатель должен представлять, где он поставит любимый диван или повесит картину. Поэтому важно, чтобы помещение выглядело светлым и просторным.

Уберите из кадра личные вещи!
Позаботьтесь, чтобы в кадр не попали ваши личные вещи. Небрежно брошенная одежда, кипа журналов или чайные чашки на столе создадут впечатление беспорядка и наверняка произведут неблагоприятное впечатление на людей, просматривающих объявление.

Уберите из кадра домашних питомцев!
Увидев на снимке кошку или собаку, многие тут же представляют ободранные обои и неприятный запах. Поэтому, даже если ваш четвероногий друг прекрасно воспитан, лучше не внушать покупателю ненужных страхов.

Делайте снимки при естественном освещении.
Не стойте при съемке напротив источника света, иначе все фото получатся размытыми и невыразительными. Чтобы избежать бьющего в объектив яркого света, можно дождаться момента, когда солнце начнет садиться, и дополнительно включить имеющиеся в помещении лампы.

Фотографируя кухню, уберите с рабочих поверхностей все предметы, отвлекающие зрителя от внешнего вида комнаты. А чтобы помещение выглядело жилым и уютным, добавьте в кадр яркий акцент: вазу с цветами или фруктами, комнатное растение на подоконнике и т.п.

Если прихожая в вашей квартире не отличается большим метражом, лучше сфокусировать внимание на крупных объектах, например входной двери (если, конечно, она новая и хорошо выглядит). А при фотографировании кухни, гостиной и спальни лучше отдать предпочтение общим планам.

Проведите в санузле уборку: вымойте сантехнику, кафель и зеркала, уберите косметику и банные принадлежности, опустите крышку унитаза.

Если в квартире есть лоджия, ее нужно обязательно показать на фотографиях. Однако не стоит слишком увлекаться: обычно достаточно двух снимков: вход на балкон и открывающийся с него вид (если только это не свалка мусора).

Что касается съемки «окрестностей» – прилегающих территорий, фасада дома и лестничной клетки, то это вопрос решается индивидуально. С одной стороны, покупателю хочет получить максимально полное представление о недвижимости, с другой стороны – грязный подъезд, забитая машинами парковка и лужа перед входом вряд ли вызовут желание прийти на просмотр квартиры. Однако если на карте вашего района есть важные инфраструктурные объекты или интересные места, их можно показать в объявлении.

Приложите к фотографиям план квартиры
Помните, удачные фотографии в объявлении – это хорошая заявка на быструю продажу жилья. Главное умело подчеркнуть все достоинства квартиры и замаскировать недостатки. Однако слишком сильно приукрашивать действительность тоже не стоит. Рано или поздно покупатель увидит объект вживую и будет крайне разочарован, если квартира окажется совсем не похожей на рекламные фотографии.

06.07.2018
Чем опасно занижение цены при продаже жилья?

Продавцы жилья готовы пойти на хитрости, желая уменьшить сумму налога (13% полученного дохода). Нередко владелец квартиры договаривается с покупателем о том, чтобы указать в договоре купли-продажи фиктивную стоимость. В документе прописывается не оговоренная ранее цена квартиры, а гораздо меньшая сумма (иногда всего один миллион рублей, что соответствует размеру налогового вычета и позволяет продавцу не платить налог).

После подписания договора зафиксированная в договоре сумма закладывается в ячейку банковского сейфа. Остальную часть денег (согласно «умному» плану) покупатель должен отдать собственнику квартиры наличными, и, конечно, взять у него расписку о получении конкретной суммы.

Такая схема распространена, но она связана с рисками. Покупатель может пообещать доплатить владельцу квартиры в финале сделки (после регистрации перехода права собственности на объект), но нет гарантии, что он сразу же выполнит своё обязательство и выполнит его вообще. 
При возникновении судебного спора будет сложно взыскать с покупателя долг, ведь в договоре стоит фиктивная цифра.

Совет продавцам жилья: указывайте в договоре купли-продажи реальную цену жилой недвижимости.

29.06.2018
10 идей, как сделать дом организованнее

1.Всегда с вечера готовь рабочий обед (или как минимум продукты для него), одежду и все, что пригодится следующим днем. Вспомни, как собирала ранец в школу — это отличный метод самоорганизации!

2. Для кошелька, сумки, мобильного телефона и ключей отведи специальное место в доме неподалеку от входа — так ты никогда не забудешь самые необходимые вещи. Там же можешь хранить и зонт, который всегда «прячется» в непогоду.

3. Придумай завтрак с вечера, подготовь продукты

4. В ванной обязательно повесь большую полку, на которой расставь все свои банные принадлежности по удобному тебе принципу. Так по утрам не будешь метаться в поисках пенки, фена и лака для волос.

5. Подружись с магнитными полосами. В ванной на них ты можешь крепить пинцет, ножницы и кусачки, в прихожей — ключи, на кухне — ножи.

6. Каждый месяц проводи генеральную уборку и выбрасывай ненужные вещи. Если сомневаешься в их необходимости — вспомни, сколько месяцев назад ты впервые задумалась о том, чтобы избавиться от них!

7. Крючки на кухне и в ванной обязательно нужны, чтобы не складировать полотенца.

8. Пользуйся ящичками и коробками — для косметики, украшений, прически. Это же правило касается кухни — храни в коробочках или контейнерах крупы, приправы и другие мелкие продукты.

9. В ванной и на кухне повесь часы — в этих комнатах время всегда бежит быстрее, поэтому ты и опаздываешь так часто!

10. Используй один удлинитель как базу для всех зарядных устройств. Так по дому будет валяться гораздо меньше шнуров, а зарядки не будут теряться.

29.06.2018
Оформить квартиру на родственника: преимущества и риски

Заплатить за квартиру, а в собственники записать другого человека. Квартиры оформляют на родителей, на братьев, сестер и так далее. Причин на это – множество, риск, по сути, один – владеть де-юре купленным жильем будет другое лицо. Достанется объект через определенный период покупателю или нет – зависит от характера взаимоотношений. Как можно минимизировать риск?

Некоторые покупатели не хотят или не могут оформить приобретаемую квартиру в собственность. На это может быть множество причин, к примеру:

  • покупатель уже использовал ранее налоговый вычет, а родственник – еще нет (+260 000 рублей к семейному бюджету)
  • покупатель не может оформить ипотеку на покупку жилья, из-за: преклонного возраста; недостаточного срока работы на последнем месте работы; испорченной кредитной истории
  • родственник имеет возможность оформить ипотеку по льготной ставке (работник оборонно-промышленного комплекса, военные и т.д.);
  • доходы были получены преступным путем – есть вероятность конфискации имущества в будущем;
  • элитный объект недвижимости приобретает лицо, находящееся на государственной службе и т.д.

Записать в собственники собственной квартиры можно кого угодно – родственника или друга – это абсолютно законно. Однако безопаснее всего оформлять купленное жилье на законного супруга. Дело в том, что все приобретенное в барке имущество является собственностью обоих супругов. Совместно нажитое имущество принадлежит в долях 50% на 50% мужу и жене. Причем, совершенно неважно, на чьи деньги были приобретены квадратные метры. Однако именно тот факт, что супруг финансово не участвует в приобретении, и получает половину квартиры, заставляет некоторых покупателей задуматься о поиске обходных путей.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости:

Рассмотрим ситуацию: пара находится в браке, а квартира приобретается на деньги родителей одной из сторон. Без заключения брачного договора, недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Чтобы второй супруг не претендовал на половину квартиры, можно заключить брачный договор. Но менталитет у нас такой… многие к этому морально не готовы.
Некоторые записывают квартиру на других членов своей семьи: маму, брата, дедушку и т.д. Таким образом, лишив 50% в праве собственности своего супруга, покупатель отдает 100% своей квартиры другим людям. В данном случае есть риск полной или частичной потери купленной квартиры. Это может случиться в результате следующих обстоятельств:

Ухудшение отношений – квартиру не отдадут
Семейные конфликты могут поставить под удар соблюдение достигнутых ранее договоренностей, а возможность не отдать квартиру в будущем может стать весомым аргументом в любом споре.

Чтобы подстраховаться на случай того, что родственники откажутся переписывать квартиру на реального покупателя, кто-то просит написать гарантийные письма о будущем дарении квартиры, а кто-то – оформить нотариальные обязательства. Однако, по словам экспертов, такие документы в будущем не будут иметь юридической силы. На перспективу дарственную оформить нельзя (она вступает в действие сразу с момента подписания). Кроме того, невозможно заставить человека в будущем подарить объект, если он изменил свое решение.

Риэлторы рекомендуют оформлять предварительные договоры купли-продажи. Этот документ предполагает отсрочку вступления в право собственности. Впрочем, у этого способа есть один существенный недостаток.

Татьяна Деменок, генеральный директор:

Предварительный договор купли-продажи предусматривает период, когда человек не становится собственником, но у него есть возможность им стать. Одна сторона обязуется в будущем продать объект. В таком соглашении обязательно должна быть указана конкретная цена. Фактически, человеку в будущем придется повторно выкупить свою квартиру.
Есть еще один способ – попросить написать будущего собственника квартиры расписку о передаче денег. Вместо расписки может быть оформлено долговое обязательство.

Кристина Манузина, юрист:

Если одно лицо уплачивает деньги за другое, то это делается либо по доброй воле (если это подарок, то невозможно требовать возврата этих средств или переоформления прав на него), либо это лицо выдает заем и может требовать потом возврата денег. Заем может быть осуществлен под залог этого имущества (по аналогии с банками, когда те выдают кредит под залог приобретаемой квартиры). Требования у лица, реально оплатившего деньги, возникают по большей части к продавцу (в случае не передачи им имущества (статья 313 ГК РФ, см.выше)
В качестве доказательства оплаты подойдут: платежное поручение, где указано основание платежа либо расписка от покупателя о том, что деньги взяты у такого-то человека для оплаты покупки квартиры». Впрочем, в случае радикального ухудшения отношений с родственником, добиваться справедливости, имея эти документы, придется в суде. И если у родственника нет больших доходов или иного имущества в собственности, вернуть что-либо будет весьма проблематично.

У номинального собственника квартиры появляются долги – на квартиру накладывают арест и забирают
Есть вероятность, что родственник не сможет вернуть квартиру по независящим от него обстоятельствам. Время сейчас не самое простое с точки зрения финансовой стабильности. Если у родственника появятся долги, и его признают неплатежеспособным, то взыскание обратят на его имущество. Такое может произойти только по решению суда. Так, квартиру, де-факто человеку не принадлежащую, могут пустить с молотка.

Людмила Плотникова, юрист:

Долги владельца являются основанием для наложения обеспечительных мер. Квартира будет арестована. Было разъяснение Верховного суда по этому вопросу о том, что могут наложить обеспечительные меры и в последующем взыскать часть квартиры (т.е. на долю в праве собственности). На единственное жилье согласно ст. 446 ГПК РФ обратить взыскание нельзя, исключение – ипотека. Но опять-таки, в судебном порядке можно взыскать долг путем обращения взыскания на долю в квартире, прецеденты есть.
Обычно должники, предвидя судебное разбирательство, пытаются переписать все имеющееся имущество на другие лица. Однако все эти сделки в последствие могут быть признаны мнимыми по инициативе кредитора.

Смерть «формального» владельца квартиры
В случае смерти формального собственника квартиры все переговоры придется вести с его наследниками. А они могут не знать о заключенных договоренностях или проигнорировать их. По закону, наследство распределяется согласно 8 очередям:

  • супруг, дети, родители;
  • братья и сестры, дедушка и бабушка;
  • дяди и тети;
  • прадедушки и прабабушки;
  • двоюродные внуки и внучки, двоюродные бабушки и дедушки;
  • двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянницы и племянники, двоюродные дяди и тети;
  • пасынки и падчерицы, отчим и мачеха;
  • нетрудоспособные иждивенцы.
  • Первыми в наследование вступают родственники первой очереди.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости:

Представим ситуацию: сын купил квартиру и оформил ее на маму. В семье есть и другие дети. Мама скоропостижно умирает. Кто вступает в наследство? Наследники первой очереди – муж, дети и родители. Поверьте мне, в 99% случаев даже если в семье были хорошие отношения среди детей, мало кто откажется от причитающейся по закону доли в какой-то квартире в пользу брата. Если брат будет пытаться доказать, что объект был куплен на его средства – это приведет только к обострению конфликта.
Если у человека не было родственных связей с формальным владельцем квартиры, вернуть хоть что-то будет проблематично.

Теоретически имущественные интересы покупателя квартиры может защитить завещание. Тот, кто понес расходы на покупку квартиры, может просить о том, чтобы формальный собственник написал завещание на его имя. Однако завещание не дает 100% гарантии того, что фактический покупатель получит по этому завещанию свою квартиру в случае смерти владельца. Дело в том, что:

Завещание может быть переписано в любой момент (в случае ухудшения отношений оно может быть переписано на имя других людей, фактический приобретатель квартиры об этом даже не узнает).
Завещание может быть признано недействительным. Наследники в суде могут доказать, что при составлении завещания наследодатель не отдавал отчета своим действиям (к примеру, в тот момент он состоял на учете в психонаврологическом диспансере).
Есть наследники, которые имеют право на имущество вне зависимости от текста завещания.

Людмила Плотникова, юрист:

Есть обязательные участники наследства – те лица, которые наследуют независимо от наличия завещания. К ним относятся иждивенцы, пенсионеры, инвалиды.

50% квартиры достанется супругу собственника в случае развода
Это обстоятельство может возникнуть только в случае, если в формальные собственники квартиры записывают семейного человека. К примеру, родители оформили право собственности на квартиру на женатого сына. Либо брат записал жилье на родную сестру, которая уже состоит в браке. Супруги этих лиц станут совладельцами «совместно нажитого» имущества. И в случае развода им будет причитаться половина жилплощади. Конечно, они от этого имущества могут отказаться добровольно. А могут воспользоваться случаем и получить жилье. Не исключено, что кем-то будет двигать желание «насолить» бывшему супругу – это ему потом придется объясняться и решать проблему с родственниками.

«Подстелить соломку», в теории, можно с помощью составления брачного договора между будущим номинальным владельцем квартиры и его супругом. Однако некоторые могут воспринять такое предложение как личное оскорбление – родственники супруга выказывают недоверие. Кроме того, многие морально не готовы заранее делить имущество на случай возможного развода.

У фактического покупателя есть еще один вариант действий. Если на половину квартиры будет претендовать бывший супруг родственника, то можно попробовать доказать в суде, что квартира была куплена на его деньги.

Людмила Плотникова, юрист:

В этом случае необходимо подавать исковое заявление о признании единоличного права собственности на объект, оформленного на одного из супругов. Предстоит доказывать в судебном порядке, что средства на покупку данного объекта были получены не за счет общих средств супругов, а направлены родственником одного из них. К примеру, доказательством может стать выписка из банка о переходе средств с одного счета на другой (со счета родственника одного из супругов, на счет продавца). Другой вариант: в самом договоре купли-продажи было указано, что оплата производилась средствами третьего лица.
А между тем, нельзя сказать, что для номинального собственника квартиры чужое имущество является подарком судьбы. На нем, как на владельце квартиры, будет лежать ответственность оплаты налога на недвижимость и коммунальных услуг. Между прочим, наличие большой задолженности чревато судебным разбирательством и возможным ограничением выезда за рубеж.

Еще сложнее будет ситуация, если на формального собственника была оформлена ипотека. Если реальный покупатель квартиры столкнется с финансовыми трудностями (ухудшение здоровья, потеря работы и т.д.), он не сможет платить за погашение жилищного кредита. Номинальному владельцу квартиры придется выплачивать чужую ипотеку или смириться с тем, что его кредитная история будет навсегда испорчена. В будущем жилищный кредит ему не выдаст ни один банк.

Нет универсального способа, который бы снял все риски оформления квартиры на другого человека или принятия чужой собственности. Безопасность такого квартирного маневра зависит от отношений между родственниками. А квартирный вопрос может стать серьезной проверкой семейных уз на крепость.

21.06.2018
В современных интерьерах всё чаще стала прослеживаться тенденция открытых планировок.
В современных интерьерах всё чаще стала прослеживаться тенденция открытых планировок, и прихожие перестают существовать как самостоятельное пространство. Но большинство квартир проектируются с учётом этого помещения, поэтому возникает резонный вопрос, как красиво оформить холл. 

Многие выбирают для дизайна прихожей нейтральные оттенки, ссылаясь на то, что это помещение слишком мало для тёмных красок. Однако мы хотим вас уверить, с помощью чёрного цвета можно оригинально обыграть интерьер холла и сделать его поистине привлекательным и стильным.
21.06.2018
7 правил для тех, кто сдает жилье впервые

1. Оцените состояние сдаваемой квартиры

Сдавая жилье, первым делом следует объективно взглянуть на ваш актив, оценить плюсы и минусы квартиры, понять, насколько она удобна, нужен ли ремонт, есть ли необходимая бытовая техника. Не стоит упускать из виду отсутствие буйных соседей, наличие удобной инфраструктуры возле дома, транспортной развязки. Все это повлияет на арендную плату.

Перед тем, как сдать квартиру, проверьте, в рабочем ли состоянии краны, унитаз, ручки дверей, особенно – замок входной двери, есть ли сквозняк с балкона.

Ведь это элементарные удобства, на которые обратят внимание ваши потенциальные арендаторы. Сдать можно квартиру в любом состоянии, вопрос только в деньгах: на худшие условия согласятся или за минимальную цену, или менее надежные арендаторы.

Взвесив все за и против, вы сами назначите цену сдаваемому жилью, стоит лишь просмотреть подобные объявления на сайтах, выяснить, сколько просят за похожие квартиры. Если цена будет адекватной, то ваша квартира сдастся быстро и надолго, если нет, то вы рискуете попасть в число арендодателей, чьи квартиры месяцами висят мертвым грузом на сайтах.

2. Сформулируйте привлекательное предложение о сдаче в аренду жилья

Пытаясь сдать жилье, создайте максимальную огласку. Чем больше друзей и знакомых узнают о вашем решении, тем больше шансов, что арендатор найдется быстро и без проблем. Кроме того, это шанс найти «своего» арендатора, человека, за которого могут поручиться, дать точную характеристику. Однако здесь также есть две стороны медали, ведь в случае, если вам нужно будет срочно освободить квартиру, вам будет неловко сказать об этом знакомому, возможна тревога, поймут ли вас правильно, смогут ли ваше жилье освободить в нужные вам сроки и не приведет ли это к окончанию дружбы со знакомым.

Объявление о сдаче квартиры в аренду необходимо будет разместить на всех ключевых сайтах. Можно, конечно, развесить объявления на столбах, однако в наш век цифровых технологий и интернета этот метод давно устарел, и пользуются им по старой привычке только люди в возрасте. В дальнейшем вам придется выполнять те же действия, которые регулярно проводят риелторы: продвигать свое предложение, регулярно его обновлять, отвечать на телефонные звонки, проводить встречи и показы квартиры. Все это займет ваше время. Можно обратиться к профессиональным риелторам и сэкономить свое время и усилия, но за услуги вам придется заплатить половину от установленной арендной платы за месяц.

3. Заранее продумайте, кто из арендаторов не сможет претендовать на аренду вашего жилья

При сдаче квартиры сразу подумайте, с чем вы готовы смириться, а что для вас категорически неприемлемо. Так, если вы сдадите жилье одинокому человеку, будьте готовы к возможному появления у него пары. Если заселится семейная пара – это также далеко не всегда идеальная спокойная жизнь – возможны и скандалы, и разводы. Семья с ребенком, вероятно, может испортить ваши обои или сломать какую-то мебель. Всего описанного может и не произойти, однако внутренне нужно быть готовым к такому повороту событий. Потому, если для вас ценна мебель или важно, чтобы не было посторонних в доме, обсуждайте это перед сдачей жилья и прописывайте в договоре.

Одной из неприятностей при сдаче квартиры могут быть недобросовестные арендаторы, которые с первого же месяца начнут задерживать выплату всей суммы. В этом случае поможет правильно оформленный договор, по которому вы можете попросить неблагонадежных граждан на выход.

Чтобы вас не оставили без оплаты за месяц, деньги берите заранее. Предотвратить неоплату коммунальных платежей поможет регулярная проверка квитанций. Есть риски, от которых практически никто не застрахован, например, если случился пожар или арендатор затопил соседей. Подобные непредвиденные обстоятельства можно проговорить заранее, в момент подписания договора.

4. Подготовьте все необходимые документы и заключите договор найма

Если вы уже определились с арендодателем, далее наступает один из важнейших этапов – ознакомление с документами и подписание договора найма. В ходе встречи следует в обязательном порядке записать и сохранить все паспортные данные, телефоны и место работы арендатора и всех людей, которые будут проживать в снятом жилье.

Для подписания договора найма с вас потребуют паспорт владельца квартиры, документы на владение квартирой, свидетельство о госрегистрации права, выписку из ЕГРП, договор купли-продажи и так далее. Если собственниками являются несколько лиц, то необходимо подтвердить их согласие на заключение договора.

Идеальный вариант, если при заключении договора будет присутствовать профессиональный юрист или риелтор, который знает тонкости подписания подобных документов. Возможно, что с собственным риелтором придет и арендатор. Примеры договора сейчас есть в интернете, другой вопрос, что самостоятельно подписанный договор будет неофициальным средством контроля выплат.

Если вы решили не платить налоги, то в случае конфликта с арендатором все спорные вопросы будут решаться только путем переговоров, а не в суде, ведь для передачи дела в суд необходимо будет доказать, что человек арендовал вашу квартиру, что там было что-то повреждено, и что в этом виноват именно арендатор.

5. Определите арендную плату и сроки выплат

Размер арендной платы необходимо прописать в договоре найма. Арендодатель не имеет права повышать оплату просто так, если это не прописано в договоре. Если вы планируете повышать оплату, предварительно обсудите это с будущим арендатором и пропишите документально, как часто вы это будете делать. Уточните также, за сколько недель вы предупредите своих жильцов.

Обычно, если договор подписан, например, на год, то оплата неизменна, и только по истечении срока договора можно что-то менять.

Также при заключении договора необходимо проговорить, в какой срок и в каком виде будет вноситься арендная плата: будут это рубли или доллары, на карточку или наличными, до какого числа каждого месяца и возможна ли задержка. Вы как владелец жилья можете потребовать выплату штрафов, если арендатор задерживает вам выплату. Штраф же обычно не превышает 0,5-1% от арендной платы. Договоритесь заранее, что в случае если задержка выплаты составила более 2-3 недель, арендатор должен освободить помещение.

6. Обсудите с арендатором оплату коммунальных услуг

В этом вопросе нет единого сценария, все обсуждается с арендатором: кто будет платить и по каким счетам. Так, есть вариант, что арендатор платит только собственно арендную плату, а коммунальные оплачивает хозяин квартиры. В других случаях все коммунальные платежи по счетчикам оплачивает арендатор, только иногда возникает вопрос, кто оплачивает отопление.

Если владелец квартиры опасается, что жильцы не будут своевременно оплачивать коммунальные услуги, можно договориться с ними о том, что хозяин будет вместе с арендной платой брать также деньги на коммуналку, чтобы оплачивать ее самостоятельно. Чаще всего арендатор платит по счетам и предоставляет хозяину жилья квитанции.

В коммунальные платежи входит оплата содержания придомовой территории, услуги консьержки или компании, отвечающей за домофон, отопление. По счетчикам оплачивается газ, горячая и холодная вода, электроэнергия.

7. Сообщите жильцам периодичность ваших визитов в квартиру

Любому человеку хочется, чтобы было соблюдено его право на личное пространство и жизнь. Потому при всем беспокойстве о сохранности вашего имущества и квартиры в целом не стоит слишком часто наведываться в сданную вами квартиру. Традиционно хозяева приходят с осмотром в день получения ежемесячной оплаты, о дополнительных ваших визитах следует договориться в момент подписания документов на аренду, это поможет избежать недовольства и возможных конфликтов с жильцами.

Помочь вам с наблюдением за поведением арендаторов могут соседи, если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Можно также познакомить соседей с будущими арендаторами квартиры.

Избежать конфликтов также помогут договоренности о том, кто может временно проживать в квартире помимо официального арендатора. Это может быть кто-то из ближайших родственников, но не большая и шумная семья. Договоритесь, что они могут оставаться в квартире не более недели. Друзья могут также переночевать, однако если они остаются надолго, то с них вполне можно требовать отдельную плату.

Необходимо предупредить жильцов, что они не имеют права менять замки. Исключением может стать квартирная кража, сопровождающаяся взломом замков или собственно поломка замка. В таком случае жильцы устанавливают новый замок и в обязательном порядке отдают хозяину дубликат ключей.

14.06.2018
Проблемы при съеме жилья. Как избежать?

Операции на рынке недвижимости предполагают достаточно высокий риск для его участников. По проценту фиктивных сделок он на втором месте после бытового мошенничества. Исследователи подвели итог: около 70% аферистов работает в сфере недвижимости, проворачивая сделки с жильем.

Квартиросъемщики чаще всего встречаются с ситуацией, когда жилье сдается одновременно нескольким клиентам. Чрезмерно доверчивые жильцы не всегда проверяют документы, которые подписывают, а договор с собственником может даже не иметь юридической силы. Таким образом, они теряют правовую безопасность. Уже на следующий день может случиться такое, что в квартире окажутся посторонние люди, которые сменили замки и совершенно не понимают, о чем идет речь. Ни адрес проживания собственника, ни место регистрации риэлтора они не знают.

В принципе, бывают ситуации в несколько раз хуже. Квартиросъемщик может столкнуться с проблемами, арендуя несуществующее жилье.Квартиры с заниженной стоимостью кажутся привлекательными, особенно если их предлагают для съема еще и в хорошем районе. Правда, характеристики объекта недвижимости несколько размытые, но это не пугает потенциального квартиросъемщика или же покупателя недвижимости. Только на столичном рынке из 60 тысяч всех предложений половина квартир – несуществующие объекты. Поэтому, аренда квартиры без посредников, прибегая к юридическим помощникам, – лучший вариант. При наиболее плохом раскладе клиенту предъявляют поддельные документы на недвижимость. Как только агент получает денежные средства, он тут же исчезает. Для мошенника было важно лишь найти подход к клиенту, подобрать для него идеальный вариант, исходя из его потребностей. Примерно также работают аферисты, предлагая жилье в аренду.

Часто спорные ситуации возникают в случаях, когда квартира в собственности нескольких человек. Как правило, при мошеннических схемах квартиросъемщику предлагают подписать договор лишь с одним из владельцев жилья. Но через некоторое время остальные совладельцы начнут говорить, что своего позволения на манипуляции с недвижимостью не давали. В некоторых случаях все собственники пребывают в сговоре и лишь разыгрывают спектакль. Это необходимо для того, чтобы преждевременно выселить квартирантов.

Аферисты знают, насколько важно для граждан снять жилье напрямую, без агентов. Поэтому собирают по недвижимости с сайта объявлений информацию об объектах аренды, указывая, что данные получены непосредственно от собственников. Каждый квартиросъемщик желает снять жилье без уплаты дополнительных комиссий, которые затребует агент. Только на самом деле это обычный обман, ведь купленная база с объявлениями давно устарела.

Менее часто аферисты пользуются схемой, по которой досрочно выселяют квартирантов, выдумывая всяческие причины. Непорядочные собственники найдут массу объяснений, лишь бы не возвращать сумму залога арендатору, и не возмещать средства, которые он потратил на месячное проживание.

Как избежать встречи с мошенниками?

Можно исключить все схемы аферистов, если заниматься поиском арендуемого объекта самостоятельно. Изначально следует ознакомиться с ситуацией на рынке, узнать ценовое предложение. Чтобы снять квартиру, объявления нужно пересмотреть не один раз.

При возможности, лучше воспользоваться услугами юриста или хотя бы риэлтора, который проверит документацию. В противном случае, следует самостоятельно подготовиться: внимательно изучить полученный на подпись договор, ознакомиться с его содержанием.

14.06.2018
Можно ли сносить перегородки в квартире?

Многие люди, особенно проживающие в хрущевках, стараются переделать свои маломерные и неудобные квартиры, используя перепланировку. Но одно дело – выполнить ее в индивидуальном строении, и совсем другое – изменить дверной проем или передвинуть перегородку в многоэтажке, где – практически каждая из стен несущая.

Что же такое перепланировка? Согласно жилищному кодексу – это понятие включает в себя все изменения конфигурации квартиры, которые требуют внесения их в технический паспорт.

Это:

  • изменение расположения несущих стен и перегородок,
  • перенос проемов окон и дверей,
  • переоборудование тамбуров и темных кладовок,
  • обустройство внутренних лестниц, переоборудование санузлов,
  • разделение больших по площади комнат,
  • расширение жилой площади за счет бытовых помещений,
  • остекление балкона или лоджии,
  • замена газовых плит на электрические,
  • перенос ванной, кухни или туалета.

Все эти виды изменений в квартире относятся к перепланировке и требуют согласования в соответствующих органах.

Категорически нельзя сносить несущие стены!!!

Основные (несущие) стены на практике расположены перпендикулярно к балкам перекрытия. Если оно выполнено из бетонных плит, то их концы опираются на поверхность несущей конструкции. Обычно – это стены между квартирами и блоками, или наружные. Как правило, внутри квартиры обустроены только перегородки.

Можно ли назначение стены определить самостоятельно? Конечно. По ее толщине или материалу, из которого она возведена. В домах панельного типа внутренние блоки имеют толщину до 120 мм. Поэтому их можно считать перегородками (их толщина колеблется от 80-120 мм). Несущая поверхность должна иметь толщину не менее 140 мм. Чаще всего в таких домах наружные стены выполнены толщиной от 200 мм. В домах из кирпича – наружные, несущие конструкции имеют толщину от 380 мм и более, межквартирные – 250 мм, а перегородки 120 или 80 мм.

В качестве материала для несущих стен в панельных домах чаще всего используют стеновые или межквартирные блоки, выполненные из железобетона с различными добавками для облегчения конструкции и увеличения теплозащиты. Внутренние перегородки в 90% панельных домов выполнены из гипсобетонных панелей. В кирпичных строениях основным материалом для всех стен является красный и силикатный кирпич, отличающийся размерами. В качестве перегородок в них также могут быть использованы гипсобетонные панели.

Сносить наружные стены, конечно же, никто не собирается, а вот перегородки убрать можно, получив соответствующее разрешение. Чтобы точно определить которая из стен несущая, лучше всего воспользоваться данными БТИ — детальным планом по этажам. Там более жирными линиями отмечены все капитальные стены, а перегородки, у которых нет таких функций, отмечены более тонкими линиями.

Узнать цену
Цена от

33 000

руб./м2
×
Узнать цену
×